Uzman gayrimenkul avukatı gayrimenkul hukuku kanunlarında uzman ve gayrimenkul davalarında deneyimli olan avukatlardır. Piyasa da tapu avukatı olarak da tanımlanmaktadır.
Öz Hukuk Bürosu ekibinde bulunan gayrimenkul avukatları tarafından gayrimenkul hukuku ile ilgili dava süreci yönetilmektedir. Ancak süreç dava ile sınırlı olmayıp sayılanlara ek olarak müvekkillerinin İzmir’de bulunan tapu dairelerindeki her türlü hukuki işinde avukat olarak yer alır.
Öz Hukuk Bürosunun Uzmanlık alanında yer alan Tapu İptal ve Tescil Davaları Türk Medeni Kanununda düzenlenmiştir.
Yolsuz Tescile Bağlı Tapu İptali ve Tescili Davası
Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”
Denilmek suretiyle tapu iptal davalarında izlenecek yolla ilgili fikir verir. Eğer tapu kanuna aykırı bir şekilde düzenlenmişse, iptal davası açılarak geçersiz hale gelebilir. Ya da dava sonunda gerçek hak sahibine geri verilebilir.
Tapunun gerçek sahibi vefat etmişse ya da tapuda usulsüzlük yapılmışsa, ölen kişinin mirasçıları tapu iptal davası açabilir. Tapu iptal davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelere açılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası temel dayanağını Türk Medeni Kanunu madde 698’den alır. Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşma biçimi Madde 699 belirtilmiştir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
İlgili kanun maddelerinde paylaşma biçiminin ne şekilde yapılacağı anlatılmıştır. Eğer paylaşma üzerinde anlaşma sağlanamazsa taraflardan herbiri ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme bilirkişiler marifeti ile tespit edilen rayiç bedel üzerinden taşınmazın satışını gerçekleştirir ve hak sahiplerine payları oranında ödeme yapar. Mahkeme masrafları ise taşınmazın satışından elde edilen bedelden düşülür.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Davası,
Taşınmazların satışı ile ilgili sözleşmeler Türk Borçlar Kanununa tabidir. Türk Borçlar Kanunu Madde 29 Ön sözleşmeyi açıklar. Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında İrade Bozuklukları,
Tapu İptal ve Tescil Davalarının ana sebepleri Türk Borçlar Kanunu Madde 30 ve devam eden maddelerde açıklanmıştır.
I. Yanılma haline düşen tarafın sözleşmeye bağlı olmayacağını Türk Borçlar Kanunu Madde 30 açıklar.- Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz. Yanılma hâlleri Açıklamada yanılma, Saikte yanılma, İletmede yanılma olarak çeşitlendirilir.
a. Açıklamada yanılma hali Türk Borçlar Kanunu Madde 31’de düzenlenmiştir ve özellikle aşağıda sayılan yanılma hâlleri esaslı yanılma halleridir.
1. Yanılan, kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme için iradesini açıklamışsa.
2. Yanılan, istediğinden başka bir konu için iradesini açıklamışsa.
3. Yanılan, sözleşme yapma iradesini, gerçekte sözleşme yapmak istediği kişiden başkasına açıklamışsa.
4. Yanılan, sözleşmeyi yaparken belirli nitelikleri olan bir kişiyi dikkate almasına karşın başka bir kişi için iradesini açıklamışsa.
5. Yanılan, gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde fazla bir edim için veya gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa. Basit hesap yanlışlıkları sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; bunların düzeltilmesi ile yetinilir.
b. Saikte yanılma hali Türk Borçlar Kanunu Madde 32’de düzenlenmiştir. Saikte yanılma, esaslı yanılma sayılmaz. Yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır. Ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir.
c. İletmede yanılma hali Türk Borçlar Kanunu Madde 33’de düzenlenmiştir. Sözleşmenin kurulmasına yönelik iradenin haberci veya çevirmen gibi bir aracı ya da bir araç tarafından yanlış iletilmiş olması hâlinde de yanılma hükümleri uygulanır.
d. Yanılmada dürüstlük kuralı Türk Borçlar Kanunu Madde 34’de düzenlenmiştir. Yanılan, yanıldığını dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri süremez. Özellikle diğer tarafın, sözleşmenin yanılanın kasdettiği anlamda kurulmasına razı olduğunu bildirmesi durumunda, sözleşme bu anlamda kurulmuş sayılır.
e. Yanılmada kusur Türk Borçlar Kanunu Madde 35’de düzenlenmiştir. Yanılan, yanılmasında kusurlu ise, sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Ancak, diğer taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tazminat istenemez.
Hâkim, hakkaniyetin gerektirdiği durumlarda, ifadan beklenen yararı aşmamak kaydıyla, daha fazla tazminata hükmedebilir.
II. Aldatma haline düşen tarafın sözleşmeye bağlı olmayacağını Türk Borçlar Kanunu Madde 36 açıklar. Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir.
Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde, sözleşmeyle bağlı değildir.
III. Korkutma haline düşen tarafın sözleşmeye bağlı olmayacağını Türk Borçlar Kanunu Madde 37 açıklar. Taraflardan biri, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu bir sözleşme yapmışsa, sözleşmeyle bağlı değildir.
Korkutan bir üçüncü kişi olup da diğer taraf korkutmayı bilmiyorsa veya bilecek durumda değilse, sözleşmeyle bağlı kalmak istemeyen korkutulan, hakkaniyet gerektiriyorsa, diğer tarafa tazminat ödemekle yükümlüdür.
Korkutma halinin koşulları ise Türk Borçlar Kanunu Madde 37’de düzenlenmiştir. Korkutulan, içinde bulunduğu durum bakımından kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesinin doğduğuna inanmakta haklı ise, korkutma gerçekleşmiş sayılır.
Bir hakkın veya kanundan doğan bir yetkinin kullanılacağı korkutmasıyla sözleşme yapıldığında, bu hakkı veya yetkiyi kullanacağını açıklayanın, diğer tarafın zor durumda kalmasından aşırı bir menfaat sağlamış olması hâlinde, korkutmanın varlığı kabul edilir.
IV. İrade bozukluğunun nasıl giderileceğini Türk Borçlar Kanunu Madde 37 açıklar. Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.
Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.”
Kamulaştırmanın İptali Davaları
Zoraki kamulaştırma ve bedelli kamulaştırma olarak kamulaştırma işlemleri genel olarak ikiye ayrılabilir. Zoraki kamulaştırma Kamulaştırma Kanunu Madde 10’da düzenlenmiştir.
- Zoraki Kamulaştırma,
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, bilgi ve belgelerle birlikte yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
1.Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
2.Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
3.Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
4. 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
5. Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
6.14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
7.Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
8.Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, Belirtilir. Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır.
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin (…) mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.
Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.
Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.”
- Bedelli kamulaştırma
Bedeli ödenmek suretiyle kamulaştırma yapılabilir. Ancak taşınmaz sahibi kamulaştırmaya karşı çıkarak, taşınmazını satmak istemeyebilir. Ya da taşınmazına biçilen bedeli az bulabilir. Bu durumda da bedel artırımı için dava açabilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davası
Taşınmazın üzerindeki taşınır taşınmaz her şey muhdesat olarak adlandırılır. Yani toprağın üzerindeki tüm unsurlar eğer tapuda aksi belirtilmemişse, toprak sahibine aittir. Taşınmaz üzerindeki taşınır veya taşınmazdan hak iddia eden yani muhdesat talep eden kişi bu talebinin sonuçsuz kalması üzerine muhtesatın aidiyeti davası açar.
Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Bir malın satılması hâlinde, hak sahibinin o malı öncelikle satın alma hakkına sahip olması şufa hakkı olarak ifade edilmektedir. Bir örnek ile ifade edecek olursak, eğer (A) isimli şahıs, (B)’nin arsası üzerinde şufa hakkına sahip ise, (B) bu arsayı başkasına sattığında (A)’nın bu arsayı o kişiden öncelikle satın alma hakkı olacaktır.
Bu hak sadece taşınmazlar hakkında değil, fakat taşınırlar hakkında da geçerli olan bir haktır. Bir başka anlatımla bir kişi mâlik olduğu bir taşınır mala (örneğin otomobil) ilişkin olarak da bir başka kişi lehine şufa hakkı tanıyabilecektir.
Şufa hakkı “yenilik doğurucu bir hak” olarak kabul edilir. Bunun sonucu olarak;
- Hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile satış işlemi gerçekleşmiş olur, karşı tarafın kabulüne gerek yoktur.
- Bu hakkın kullanımı şarta bağlanamaz. Şarta bağlanmış ise bu hak kullanılmamış sayılır.
- Bu hak bir defa kullanıldıktan sonra kendisinden tek taraflı olarak dönülemez. Aksi takdirde karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde (TBK m. 123-126) dava açma hakkı doğar.
Şufa hakkı, kanundan ya da sözleşmeden doğabilmektedir.
Kadastro Tespitine İtiraz ve Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kadastro, taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilmesi suretiyle bu taşınmaz malların hukuki statülerinin belirlenmesi işlemidir. Medeni hukuk ve daha spesifik olarak eşya hukuku ve gayrimenkul hukukuna ilişkin olarak oldukça teknik bir işlem olan kadastro çalışmaları, kanunda yer alan usul ve esaslara uygun bir şekilde gerçekleştirilmelidir.
Devlet, kadastro çalışmalarını hukuka ve gerçek hak durumuna uygun yürütmekle, tapu sicilinin doğru tutulmasını ve sicilde bulunmayan taşınmazların sicile eklenmesini sağlamak suretiyle, mülkiyet hakkı sahiplerinin hak ihlallerine uğramasının önüne geçilmesini ve tapu sicilindeki kayıtlara iyiniyetle güvenerek hak iktisabında bulunacak olan üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır.
Ancak kimi zaman hatalı olarak gerçekleştirilen kadastro çalışmaları sonucunda vatandaşların hak ihlaline uğraması durumu da söz konusu olabilmektedir. Hatalı kadastro tespitleri sonucunda menfaatleri zarara uğrayan, hak kaybı yaşayan veya yaşama ihtimali altında bulunan tüm vatandaşlarımıza, alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşüp hukuki danışma ve dava temsil desteği temin etmelerini tavsiye etmekteyiz.
